Что будет с ипотекой и как теперь купить недвижимость после отмены ипотеки с господдержкой?

С 1 июля заканчивается действие льготной ипотеки с господдержкой под 8%, которая с 2020 года стимулировала продажи новостроек. Завершение программы неизбежно приведет к снижению спроса, однако ожидать значительного падения цен на первичном рынке не стоит. Рассмотрим, к чему нужно быть готовыми при покупке недвижимости в новых условиях.

купить недвижимость после отмены ипотеки с господдержкой

1. Увеличение адресных ипотечных программ

Несмотря на завершение льготной ипотеки, остаются действовать адресные программы, хотя их условия будут изменены.

  • Семейная ипотека: Ставка 6% сохранится, но будет доступна только для семей с ребенком до 6 лет и для семей из малых городов.
  • IT-ипотека: Возможно исключение Москвы и Санкт-Петербурга из программы, а также повышение минимального уровня зарплат для участников.
  • Военная ипотека и новые льготные программы для представителей целевых специальностей, таких как преподаватели колледжей и педагоги проекта «Профессионалитет», должны заработать уже к 1 августа.

2. Субсидирование от банков и застройщиков

Некоторые банки, например Сбер, предложили сохранить ставку 8% на первые пять лет за счет субсидий от застройщиков. В дальнейшем условия ипотеки перейдут на рыночные. Это означает, что покупателям придется компенсировать низкую начальную ставку через повышение цен на недвижимость. Однако в долгосрочной перспективе этот инструмент может быть выгодным, позволяя рефинансировать кредиты при снижении ключевой ставки.

3. Рассрочка и траншевая ипотека

Эти финансовые инструменты становятся все более популярными.

  • Рассрочка: Клиенты могут беспроцентно оплачивать квартиру в несколько этапов. Важно учитывать все нюансы такой схемы.
  • Траншевая ипотека: Позволяет взять кредит частями. Первый транш (15-30%) выдается до ввода дома в эксплуатацию, второй — после сдачи дома. Заемщик платит проценты по каждому траншу отдельно, что уменьшает переплату, однако важно помнить о возможных подводных камнях.

4. Рост рыночных ставок

В июне Центральный банк сохранил ключевую ставку на уровне 16%, но допустил возможность ее повышения на ближайшем заседании. Банки, предвидя это, заранее готовятся к повышению ставок. Наиболее вероятный сценарий — повышение ключевой ставки до 17-18% и переход средней ставки по базовым программам за 20%. Текущая средняя ипотечная ставка по базовым программам составляет 18,44%.

5. Снижение цен ожидать не стоит

До конца года цены на недвижимость останутся относительно стабильными. На рост стоимости жилья, помимо льготной ипотеки, влияют высокая себестоимость строительства, проектное финансирование и сокращение числа новых проектов. Ожидание лучшего момента для покупки жилья — вопрос риторический, так как цены на недвижимость имеют множество факторов, влияющих на их формирование.

Что ждет рынок после льготной ипотеки?

Несомненно, снижение активности покупателей жилья неизбежно, однако драматичных и затяжных провалов ожидать не стоит. Некоторые программы государственной поддержки ипотеки продолжают действовать, включая семейную ипотеку и адресные льготы. Хотя условия этих программ станут менее массовыми, их влияние на рынок останется значительным.

Девелоперы давно готовились к отмене льготной ипотеки, что проявилось в расширении крупных компаний в регионы и развитии собственных схем финансирования от застройщиков. Спад активности на рынке будет, но его масштаб будет зависеть от доли ипотечных продаж и географической диверсификации бизнеса компаний.

Поскольку сворачивание ипотеки с государственной поддержкой началось еще в начале 2024 года, можно оценить эффект на основе результатов крупных девелоперов за первый квартал:

  • ЛСР: доля ипотеки — 73%; снижение продаж на 19% год к году и на 55% квартал к кварталу.
  • Самолет: доля ипотеки — 70%; рост продаж на 75% год к году и снижение на 32% квартал к кварталу.
  • Эталон: доля ипотеки — 25%; рост продаж на 205% год к году и снижение на 1% квартал к кварталу.

Очевидно, что более низкая доля ипотеки в общем объеме продаж является преимуществом в новых условиях. Для компании «Эталон» адаптация к изменениям будет проще, чем для остальных. Однако, это не единственное преимущество, влияющее на рынок. Отмена льготной ипотеки не меняет позитивный взгляд на сектор в целом.

Таким образом, несмотря на прекращение льготной ипотеки, рынок продолжит адаптироваться к новым условиям, сохраняя возможности для роста и развития.

Заключение

Завершение программы льготной ипотеки с господдержкой изменит рынок недвижимости, однако покупатели все равно найдут доступные способы приобрести жилье. Адресные ипотечные программы, субсидирование от банков и застройщиков, рассрочка и траншевая ипотека — все это поможет смягчить переход к новым условиям. Важно тщательно анализировать предложения и быть готовыми к возможным изменениям ставок и условий на рынке.

Читайте также: